במאמר זה אסקר את שוק הנדל"ן בעיר בת ים, אזור ההתמחות של משרד HOMEWAY, בשנה שחלפה, שנת תשפ"ג.
הסקירה התבצע לפי נתונים מהשטח ולא לפי סטטיסטיקות ונתונים יבשים, שלא פעם אינם עומדים במבחן המציאות.
במאמר זה אסקר את תחום הנדל"ן בעיר בת ים במספר נושאים משמעותיים שהשפיעו רבות על תחום הנדל"ן שהינם בין היתר- עליית הריבית, סיום תכנון והפעלת הקו האדום של הרכבת הקלה, עליית מחירי הדירות בשוק (מכירה ושכירות),התחדשות עירונית ובניה חדשה.
בעניין הריבית אציין כי כידוע חווינו שנה מטלטלת בצל עליית ריבית מטאורית שהשפיעה ופגעה בכל בית בישראל, שכן הריבית לא פגעה בהכרח רק במבקשים ליטול משכנתאות מבנקים, אלא השפיעה באופן ישיר גם על כל מוצרי צריכה, הלוואות לכל מטרה מכל גוף וכיוצב'.
ריבית בנדל"ן-
ריבית בתחום הנדל"ן מורגשת משמעותית בכיס, ואסביר-
הלוואה המובטחת במשכנתא שעומדת על סך של- 1,000,000 ₪, לתקופה של 30 שנה, אשר נלקחה באפריל שנת 2022-
ההחזר החודשי שלה עמד על סך של 3,700 ₪, שכן ריבית פריים עמדה באותה תקופה על 1.6%.
החל מנקודת זמן זו, בנק ישראל החל להעלות את הריבית בצורה חדה, כך שנכון להיום ריבית הפריים עומדת על 6.25%!! עליה של 4.65% מאפריל אשתקד. כמה זה בכסף?
ההחזר החודשי נכון להיום בגין אותה הלוואה, עומד על סך של 5,100 ₪ לכל חודש! עליה של 1,400 ₪!!!!
כמובן שיש לקחת בחשבון כי קיימים מסלולים רבים משתני מדד אשר מהווים גורם משפיע על ההחזר החודשי, כך שההחזר החודשי משתנה בהתאם לכל מסלול ועלול להגיע להחזרים ואחוזים הרבה יותר גבוהים מהדוגמא מעלה.
רכבת הקלה-
בשעה טובה הרכבת הקלה התחילה את נסיעתה הרשמית לפני חודש, לאחר שנים רבות של עבודות, סגירת כבישים וציפייה גדולה מצד כל תושבי המרכז להפעלתה ונסיעתה הראשונה.
נראה כי נסיעתה עומדת במבחן שביעות הרצון של נוסעיה והיא עונה על הצרכים של תושבי האזור. מדובר בפתרון מעולה שמעניק יתרון ענק לעיר בת-ים שנמצאת על קו הרכבת (ואשר קיימות בה לא פחות מ-9 תחנות!) ומהווה נגישה יותר מאז ומתמיד עבור תושבי המרכז.
מחירי השכירות-
מחירי השכירות באזורים בת ים וחולון עלו משמעותית בשנה האחרונה!
להערכתי, מחירי השכירות עלו יותר בהשוואה לערים אחרות בסביבה מהסיבות שלהלן:
1. ביקוש גדול הנובע ממספר גורמים:
– פרויקטים רבים של התחדשות עירונית (הריסה ובנייה מחדש) שיצאו אל הפועל, כך שבעלים של דירות רבות בפרויקטים אלו נדרשו לשכור דירות חלופיות בעיר.
– עלייה גדולה של פליטים מאזורי הלחימה של אוקראינה ורוסיה הביאה שוכרים רבים לאזור המרכז ובין היתר לעיר בת-ים.
– הקרבה הגאוגרפית של העיר בת-ים לאזור המרכז ולעיר תל אביב בפרט, מביאה איתה קהל גדול של צעירים שגרים באזורים מרוחקים, אשר מעוניינים לעבוד בעיר תל-אביב והסביבה, אך אינם עומדים במחירי השכירות האסטרונומיים של תל-אביב. מחירי השכירות בעיר בת-ים, על אף שעלו משמעותית בשנה האחרונה, עדיין נוחים יותר בהשוואה לעיר תל אביב, למרות הקרבה הגיאוגרפית בין שתי הערים. לצורך הדוגמא והבנת הפערים במחירי השכירות בין הערים- דירה בת 2 חדרים במגדל יוקרה בתל אביב, מושכרת ב- 7,500 ₪ עבור כל חודש, ביחס לדירה בעלת נתונים זהים בבת-ים, אשר תושכר ב- 6,200 ₪ עבור כל חודש.
מדובר בפער משמעותי, אך הפער בעבר היה גדול יותר משמעותית.
2. עליית הריבית כאמור לעיל, שמשפיעה על גובה ההחזר החודשי בתשלומי המשכנתא, גורמת למשקיעים שמשכירים דירות, להעלות את דמי השכירות וזאת בכדי לעמוד בהחזרים החודשיים ולצמצם את הפער שנובע בינהם.
התחדשות עירונית ובנייה חדשה-
הוועדה המקומית לתכנון ובניה של העיר בת-ים מעודדת התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 (2) ( הריסה ובנייה מחדש) בעיר, ולראיה, ישנם פרויקטים רבים בעיר אשר נמצאים בשלבים מתקדמים של היתרי בניה/ עבודות ופרויקטים שהושלמו.
פרויקטים של התחדשות עירונית מתרכזים בעיקר באזורים הוותיקים של העיר בת-ים.
ישנם מספר פרויקטים משמעותיים ורחבי היקף בעיר הנמצאים בשלבים מתקדמים של עבודות בנייה-
פרויקט "MOMENT" של חברת אזורים- (צומת הרחובות קוממיות/ קרן היסוד/ הרב ניסנבאום), פרויקט בהיקף של 714 יח"ד, המהווה פרויקט מעורב של מגורים ומסחר.
פרויקט ""THE FIVE של חברת מעוז דניאל (רח' כצנלסון), פרויקט בהיקף של 560 יח"ד.
פרויקט " "GREEN SIDEשל טובול ברוקס דניאל- (צומת הרחובות מבצע סיני/ כצנלסון), פרויקט בהיקף של 834 יח"ד.
הבנייה החדשה בעיר מתרכזת בעיקר בדרום מערב העיר, בשכונת "פארק הים".
הבנייה באזור הינה בנייה של מגדלי יוקרה, בבנייה מעורבת של מגורים ומסחר. שכונת "פארק הים" נמצאת בשלבי פיתוח מתקדמים מאוד, כך שנכון להיום קיימים כ-8 מגדלי יוקרה מאוכלסים, שטחים ציבוריים וכן מרכז מסחרי פעיל עם תמהיל רחב ומגוון אשר נותן מענה ראוי ומספק לשכונה ולתושבי העיר הגרים בסמוך. כמו כן, ישנם מגדלים רבים הנמצאים בשלבים שונים של בנייה.
לסיכום, לאחר שסקרנו בקצרה את הגורמים העיקריים להשפעת מחירי הנדל"ן בעיר בת-ים ניתן לחלק את שנת תשפ"ג לשני חלקים:
בסוף שנת 2022 מחירי הדירות בשוק בעיר בת-ים היה גבוהים מאוד בזמן שהריבית הייתה עדיין נמוכה ביחס לשוק, אשר היוותה גורם משמעותי להסתערות מצד רוכשים ו/או משקיעים על עסקאות בעיר.
בתחילת שנת 2023 החלה עליית הריבית בצורה דרסטית אשר גרמה לנסיגה ובהלה מצד רוכשים ו/או משקיעים בשוק. הנהירה לרכישת הדירות נעצרה בחדות והשוק היה קפוא למשך תקופה ארוכה, שכן בעלי דירות לא היו מוכנים "לרדת מהעץ" ולהוזיל את מחירי הדירות, ומנגד רוכשים לא היו מוכנים לרכוש דירות בזמן שהשוק מצוי במצב לא ברור, כך שבמצב דברים זה היה היצע רב אך חסר בביקוש.
בחודש וחצי האחרונים, השוק נמצא במגמת שינוי ומתחיל להתעורר במקצת…
מה אני צופה לשנה הקרובה?
להערכתי במהלך השנה הקרובה אחוזי הריבית ירדו במקצת, דבר שידרבן את שוק הנדל"ן, יחייה אותו במקצת וישפיע על מכירת הדירות בארץ ובין היתר גם בעיר בת-ים. כמו כן, להערכתי מחירי השכירות ימשיכו לעלות עקב הגורמים שמניתי מעלה. מחירי הנכסים ישמרו על ערכם ולהערכתי אף יעלו עקב התעוררות השוק.
העיר בת ים מתחדשת בכל תחום אפשרי, ונדמה כי מתחילה להדביק פערים מהערים השכנות. הפרויקטים החדשים הרבים, אירועי תרבות ופנאי אשר מקבלים תשומת לב יתרה בשנים האחרונות, בתי ספר חדשים שנפתחים, עליה בנתוני הישגים בתחום החינוך, הגישה לעיר בזכות רכבת ההקלה וכיוצב', כל אלו מביאים הכרה אחרת לעיר, והופכים אותה למושכת ואטרקטיבית יותר הן עבור משקיעים והן עבור מבקשי דיור קבע. כל אלו, מהווים גורם משמעותי ומתבקש לעלייה במחירי הדירות בעיר.
אם את/ה מעוניינ/ת למכור או לקנות נכס באזור בת-ים/חולון עם ייעוץ וליווי אישי ומקצועי אשר יביא לתוצאה הטובה ביותר עבורך, צור קשר!
בברכת שנה טובה וחג שמח,
רון חלפון, יועץ נדל"ן והבעלים של HOME WAY!
