אביב הגיע, פסח בא! חג שמח לכולם! 🌸
במאמר זה נסקור את השינויים המרכזיים שעבר שוק הנדל"ן בשנה האחרונה, תוך התמקדות בהשפעות המלחמה, הריבית, הבורסה, מבצעי המימון של הקבלנים, מגמות בשוק השכירות, והעדכונים הכלכליים העולמיים – כולל מדיניות המכסים של טראמפ.
השפעת מלחמת "חרבות ברזל"
מלחמת "חרבות ברזל", שפרצה ב-7 באוקטובר 2023 – אחד הימים הקשים בתולדות המדינה, גרמה לקיפאון עמוק בשוק הנדל"ן. האזרחים חששו לבצע עסקאות גדולות, להוציא כסף, ולצאת לראות דירות. חוסר הוודאות הכלכלית והביטחונית יצרה אווירה של המתנה וזהירות.
עם זאת, בינואר-פברואר 2024 החלה התאוששות מסוימת, בעיקר בקרב דירות הכוללות ממ"ד, שנמצאות בביקוש גבוה בישראל, לאור המציאות הביטחונית.
מבצעי מימון והשלכותיהם
כדי להמריץ את השוק, הקבלנים השיקו מבצעי מימון אטרקטיביים, כגון "10% בחתימה ו-90% בקבלת המפתח". מהלך זה פתח את השוק לרוכשים עם הון עצמי נמוך יחסית, אך טומן בחובו סיכון משמעותי – רבים רכשו דירות מתוך ציפייה שיוכלו למכור אותן לפני קבלת המפתח, אך לא לקחו בחשבון שהם לא היחידים שנקטו באסטרטגיה זו. בנוסף, רוב הקבלנים אינם מאשרים עסקאות מסוג זה, מה שעלול להותיר את הרוכשים החדשים ללא מימון מספק להשלמת הרכישה, במיוחד כשמדובר בנכסים שמחירם עולה על 3 מיליון ש"ח.
הריבית והשפעתה על השוק
הריבית החלה לעלות בהדרגה מאז 2022 והגיעה ל-4.5%. עליית הריבית הגדילה את החזרי המשכנתאות ואת עלויות האשראי, מה שגרם לרוכשים פוטנציאליים לשקול היטב את צעדיהם. עבור רבים, האפשרות לשכור דירה ולהשקיע את ההון הזמין הפכה לכדאית יותר – במיוחד על רקע תנאי מימון קשוחים, יוקר המחיה והציפייה לירידות מחירים.
מה קורה בשוק השכירות?
בעוד שבחלק מהאזורים בארץ מחירי השכירות ממשיכים לעלות בשל ביקושים גבוהים, בבת ים נרשמת מגמה שונה – מחירי השכירות דווקא יורדים.
הירידה נובעת משילוב של מספר גורמים: עלייה בהיצע הדירות להשכרה, מעבר של משפחות לאזורים אחרים בשל המצב הביטחוני, וירידה כללית בכוח הקנייה של השוכרים. בעלי נכסים רבים, במיוחד כאלה שרכשו דירות להשקעה, נאלצים כיום להתגמש במחירים על מנת למצוא שוכרים במהירות.
מבחינת השוכרים – זו תקופה טובה למצוא דירה במחיר אטרקטיבי. מבחינת המשקיעים – זה זמן לבחון מחדש את גובה שכר הדירה, את מבנה התשואה ולפעול באופן מותאם למצב החדש.
השפעת שוק ההון והבחירות בארה"ב
לאחר הבחירות האחרונות בארה"ב, חוסר הוודאות עדיין מורגש בשווקים, במיוחד נוכח מדיניות הסחר וההתבטאויות הכלכליות של דונלד טראמפ. גם כעת עולות חששות לגבי הטלת מכסים נוספים על יבוא מסין ומדינות נוספות – צעדים שממשיכים להפעיל לחץ על הכלכלה העולמית, מגבירים את התנודתיות בשוקי ההון, ומשפיעים גם על המטבעות – כולל השקל.
כתוצאה מכך, משקיעים רבים ממשיכים לחפש "עוגן בטוח", והנדל"ן בישראל נתפס כאחת האלטרנטיבות היציבות ביותר. מגמה זו שומרת על רמת ביקוש גבוהה, גם בתקופה של חוסר יציבות גלובלית.
תמונת מצב מהשטח – מה קורה בשוק?
כמתווכים, אנו מרגישים את השוק לפני שהנתונים הסטטיסטיים משתקפים בדוחות הרשמיים. בחודשים האחרונים אנו עדים להיצע גדול של דירות ולמוכרים שנאלצים להתגמש ולהוריד מחירים.
לדוגמה: דירת קרקע 2 חדרים בבת ים נמכרה לאחרונה תמורת 1,570,000 ש"ח, בעוד שלפני שנה וחצי דירה זהה בקומה 1 נמכרה ב-1,800,000 ש"ח – ירידה של כ-13%.
בנוסף, רוכשים רבים הקטינו את התקציב שלהם בשל הריבית הגבוהה וחוסר הון זמין. מצב זה יוצר לחץ על המוכרים, בעיקר אלו שרכשו דירה חדשה לפני שמכרו את הנוכחית – מהלך שאני תמיד ממליץ להימנע ממנו. כאשר הרוכש נדרש לעמוד בלוחות תשלומים קשיחים ואין לו קונה לנכס הקיים, הוא עלול למצוא את עצמו בלחץ להוריד מחירים.
סיכום
שוק הנדל"ן בישראל חווה שינויים דרמטיים בשנה האחרונה: מהשפעות המלחמה, עליית הריבית, שוק ההון והבחירות בארה"ב – ועד ירידות במחירי שכירות בערים כמו בת ים, והמשך ניסיון מצד הקבלנים לדרבן קונים דרך מבצעי מימון.
המצב כיום מצריך הבנה עמוקה של השוק והתאמה אישית לכל מהלך – בין אם מדובר ברכישה, מכירה או השקעה.
