רכישה או מכירה של דירה היא אחת ההחלטות הפיננסיות הגדולות בחיים. התהליך דורש ידע מעמיק ויכולת ניווט במורכבות המשפטית והכלכלית של שוק הנדל"ן. במאמר זה, נספק הצעות מועילות ומידע בסיסי שיסייעו לכם בתהליך, תוך דגש על נושאי מיסוי ובדיקות משפטיות שעורך דין נדל"ן מבצע במסגרת תפקידו.
רכישת דירה
היבט המיסוי: בעת רכישת דירה, חשוב להבין את כל העלויות הנלוות לרכישה.
מס רכישה: מס רכישה הינו אחד המרכיבים המשמעותיים שיש להביא בחשבון. בישראל, שיעור מס הרכישה משתנה בהתאם לערך הנכס ולסטטוס הרוכש (למשל, דירה ראשונה לעומת דירה שנייה). חשוב לבדוק אם קיימות הקלות במס. מס זה מחושב כאחוז ממחיר הדירה ומשולם לרשות המסים. גובה המס משתנה בהתאם למדרגות מס שנקבעות על פי מחיר הנכס ומצבו של הרוכש. חשוב לבדוק את שיעורי המס המעודכנים ולוודא אם ישנן הקלות או פטורים מהם אתם עשויים ליהנות.
בדיקות משפטיות:
עורך דין נדל"ן מבצע שורה של בדיקות משפטיות כדי להבטיח שהדירה הנרכשת "נקייה" מעיקולים ו/או אי התאמות וכיוצב'. הבדיקות כוללות:
- בדיקת זכויות בדירה: וידוא כי המוכר הינו הבעלים החוקיים הרשום של הדירה וכי לא רשומים עליה עיקולים ו/או שעבודים כלשהם.
- בדיקת רישום בלשכת רישום המקרקעין: וידוא כי הדירה רשומה בצורה תקינה בלשכת רישום המקרקעין וכי בעיות משפטיות כלשהן.
- בדיקת היתרי בנייה: וידוא כי הדירה נבנתה בהתאם להיתרי בנייה.
- בדיקת תוכניות פיתוח עירוניות: בדיקה אם יש תוכניות פיתוח או שינויים עירוניים באזור שעשויים להשפיע על ערך הדירה בעתיד.
מכירת דירה
היבט המיסוי: כאשר מוכרים דירה, יש לקחת בחשבון את חבות המס העלולה לחול. במכירת דירה המיסים העיקריים שמוכר דירה נדרש לשלם הינם מס שבח והיטל השבחה.
מס שבח: מס שבח הוא מס המוטל על הרווח מהמכירה, והחישוב שלו יכול להיות מורכב. ישנן הקלות שונות שניתן לנצל, כמו פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה תחת תנאים מסוימים, חישוב לינארי מוטב וכיוצב'. לשם הבנת חבות המס, יש למסור לעו"ד המטפל את מלוא המידע הנדרש לשם כך.
מס שבח לינארי הוא שיטת חישוב מיוחדת לרווח ההון ממכירת דירות מגורים שהוחזקו תקופה ארוכה. שיטה זו נועדה להקל על מוכרי דירות שהחזיקו בנכס לפני השינויי החקיקה בשנת 2014, כאשר נקבעו תקנות חדשות לגבי מס שבח.
היטל השבחה: במקרים בהם ערך הדירה עלה כתוצאה מהשבחת הקרקע (למשל, אישור תוכנית בניין עיר חדשה או שינויים בזכויות הבנייה), המוכר עשוי להתחייב בהיטל השבחה. היטל זה מחושב לפי האחוז מההשבחה שנעשתה, והוא משולם לרשות המקומית. חשוב לבדוק אם קיימת התחייבות להיטל השבחה לפני סגירת העסקה שכן הדבר עלול להשפיע על מחיר המכירה.
תכנון מס נכון יכול לחסוך סכומים משמעותיים. עורך דין נדל"ן מנוסה יכול לסייע בתכנון מס חכם. תכנון נכון יכול לכלול גם הכנה של העסקה מראש כדי למנוע הפתעות לא נעימות בעת המכירה.
תפקיד עורך דין נדל"ן בתהליך רכישה ו/או מכירה של דירה
ייצוג משפטי מלא
עורך דין נדל"ן מלווה אתכם בכל שלב בתהליך הרכישה או המכירה, הייצוג המשפטי כולל:
- עריכת חוזים: הכנת חוזה משפטי מחייב, המגן על זכויותיכם בשים לב לכל ההיבטים המשפטיים.
- משא ומתן: ניהול משא ומתן מול הצד השני להבטחת תנאים מיטביים.
- דיווח לרשויות המס: דיווח לרשויות המס בהתאם למידע שהתקבל בגין רכישה ו/או מכירת הדירה, בשים לב לכל ההקלות ו/או ההטבות הנלוות למס הרלוונטי.
- ליווי בתהליך הרישום: הבטחת שכל התהליכים מתבצעים כנדרש, כולל העברת הכספים ורישום הערת אזהרה וכן בעלות על הדירה בלשכת רישום המקרקעין.
עורך דין נדל"ן מקצועי מבטיח שהעסקה תיסגר בצורה חלקה ובטוחה, תוך מזעור סיכונים משפטיים וכלכליים. הליווי המשפטי מספק שקט נפשי ומבטיח שכל ההיבטים המשפטיים והפיננסיים מטופלים ביסודיות.
לסיכום:
רכישה ו/או מכירת דירה הינם תהליכים מורכבים הדורשים ידע ומומחיות. תכנון נכון, הבנה מעמיקה של נושאי המיסוי ובדיקות משפטיות מקצועיות יבטיחו שהעסקה תתבצע בצורה חלקה ורווחית. פנו לעורך דין נדל"ן מנוסה שילווה אתכם בתהליך ויבטיח שאתם מקבלים את ההחלטות הנכונות.